1. 사건 개요

주택을 지은 건축주가 보증보험사와 하자보수에 관한 보증보험계약을 체결했습니다. 이 보험은 건축주(보험계약자)가 하자담보책임기간 안에 발생한 하자를 보수하지 않아 소유자(피보험자)가 입은 손해를 보상하는 구조였고, 보험기간은 건축주의 하자담보책임기간과 같게 정해져 있었습니다.

각 보험기간 안에 주택에 옥상 누수 등 하자가 발생했지만, 공동소유자들은 보험증권의 보험기간이 끝난 뒤에야 건축주에게 보수를 요청했고 건축주는 이를 이행하지 않았습니다. 이에 소유자들이 보증보험사를 상대로 보험금을 청구하자, 보험사는 ‘보험기간 내에 하자보수청구가 없었다’는 특별약관을 들어 면책을 주장했습니다.

2. 대법원의 판단

대법원은 보험금 지급의무를 인정한 원심의 결론을 유지하면서, 보증보험의 보험사고 시점과 불공정약관 판단 기준을 함께 정리했습니다.

하자담보책임기간의 성격 공동주택관리법상 사업주체의 하자담보책임기간은 ‘그 기간 안에 하자가 발생하면 책임을 진다’는 하자발생기간을 의미합니다. 따라서 기간 안에 발생한 하자라면 기간이 끝난 뒤 보수청구가 있어도 건축주의 보수의무가 남습니다.
보험기간과 보상책임 보증보험의 목적이 담보책임기간 내 하자를 보장하는 것인데 보험기간을 그 담보책임기간과 같게 정했다면, 특별한 사정이 없는 한 보험기간 안에 발생한 하자는 보험기간 종료 후 사고가 구체화되어도 보험자가 책임을 지는 계약으로 해석해야 합니다.
면책 특별약관의 효력 ‘보험기간 안에 하자보수청구가 없으면 면책’이라는 특별약관은, 거래상 우월한 보험사가 계약자의 합리적 기대에 반해 보상책임을 제한한 것으로 보아 약관규제법상 신의성실에 반하는 불공정약관으로 무효라고 판단했습니다.

3. 보험설계사 실무 포인트

‘하자 발생 시점’과 ‘청구 시점’을 구분: 보증보험에서 보상 여부를 가르는 핵심은 하자가 언제 발생했는지입니다. 보험기간 안에 하자가 생겼다면 청구가 다소 늦어도 보상 가능성이 있으므로, 발생 시점을 입증할 자료(사진·점검기록 등)를 챙겨 두도록 안내하면 도움이 됩니다.
약관의 면책조항도 무효가 될 수 있음: 약관에 적힌 면책 문구라고 해서 항상 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 계약자에게 부당하게 불리한 조항은 효력이 부정될 수 있다는 점을 이해하고, 면책 안내 시 단정적으로 설명하지 않는 편이 안전합니다.
보험기간 설정의 의미 설명: 하자보수보증보험은 보험기간이 곧 담보책임기간과 연동되는 경우가 많습니다. 계약 단계에서 보험기간이 어떤 의미인지, 어떤 하자가 어느 기간에 보장되는지를 함께 짚어 두면 사후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
건설·주택 관련 계약은 주계약 확인: 보증보험은 주계약(도급·분양 등)의 내용에 따라 보장 범위가 달라집니다. 주계약상 하자담보책임의 범위와 기간을 함께 확인하면 보장 공백을 미리 점검하는 데 유리합니다.

4. 고객에게 설명할 때의 문장

“하자보수보증보험은 ‘하자가 보험기간 안에 생겼는지’가 중요합니다. 이번 판결은 보험기간 안에 하자가 발생했다면 보수 요청이 기간이 끝난 뒤에 있었더라도 보험사가 책임질 수 있고, ‘기간 내에 청구가 없으면 면책’이라는 약관은 계약자에게 지나치게 불리하면 효력이 부정될 수 있다는 점을 보여 줍니다. 다만 결론은 약관 문언과 가입 경위, 사실관계에 따라 달라질 수 있으니 증권과 주계약 내용을 함께 확인해 두시는 것이 좋습니다.”

이 글은 보험 상담 실무를 돕기 위한 일반 정보입니다. 보증보험의 보험사고 시점, 보험기간과 담보책임기간의 관계, 약관 조항의 효력은 실제 약관 문언, 주계약 내용, 사실관계 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 개별 사안의 법률 판단으로 사용하면 안 됩니다.
출처: 국가법령정보센터(law.go.kr) 판례 원문 보기 · 사건번호 2023다298892, 대법원 2024. 10. 8. 선고